주택 청약은 총 84점 만점 가점제(무주택, 부양가족, 통장)로 당락이 결정됩니다. 청약홈 계산기가 편리하더라도, 특별공급 입력 예시와 같은 법적 기준 오해는 ‘부적격 처리’라는 치명적 불이익을 초래합니다. 본 분석은 특히 자주 실수하는 항목을 중심으로 가점 산정의 핵심을 깊이 있게 다루어, 당첨 취소를 막는 필수 전략을 제공합니다.
잠시만요! 청약 자격의 모든 기준은 *입주자 모집공고일*을 기준으로 단 1점의 오류 없이 정확히 산정해야 합니다. 지금부터 일반공급 당락을 결정짓는 세 가지 핵심 요소를 면밀히 살펴보겠습니다.
일반공급 당락을 결정짓는 세 가지 가점 요소
청약 가점은 세 가지 항목의 합산으로 결정되며, 이는 당첨자와 부적격자를 가르는 중요한 기준이 됩니다.
1. 무주택 기간 (최대 32점)
기산일은 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날로 합니다. 핵심은 신청자 본인 및 배우자뿐만 아니라, 동일 주민등록표에 등재된 모든 세대원이 무주택이어야 한다는 점입니다. 주택 처분 이력이 있다면, 처분일 다음 날부터 기간이 다시 시작됩니다.
📌 자주 실수하는 항목: 소형/저가 주택 특례
전용 60m² 이하, 공시가 8천만 원 이하인 소형/저가 주택을 2년 초과 소유한 경우 일반공급 가점제에서는 무주택으로 인정되나, 청약홈 계산기 입력 시 이를 유주택으로 잘못 체크하는 오류가 빈번합니다. 정확한 조건을 확인해야 합니다.
2. 부양가족 수 (최대 35점)
신청자 본인을 제외한 구성원 수로, 1명당 5점이 부여됩니다. 배우자는 등본 분리 여부와 상관없이 항상 부양가족에 포함됩니다.
- 직계존속: 모집공고일 기준으로 3년 이상 연속하여 신청자와 함께 등본에 등재되어 있어야 합니다. (만 60세 이상 요건 포함)
- 직계비속: 미혼이어야 하며, 만 30세 이상 성인 자녀는 1년 이상 동거 시에만 인정됩니다.
[중요] 3년 연속 동거 요건을 채우지 못한 직계존속을 부양가족으로 잘못 산정하여 부적격 처리되는 경우가 가장 많습니다.
3. 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
청약통장 가입일로부터 모집공고일까지의 기간을 산정하며, 납입 횟수나 금액과는 무관하게 오직 가입 일수만 계산됩니다. 만 15년 이상 가입 시 최대 점수인 17점을 받습니다.
특히, 증여나 상속으로 인한 명의 변경은 가입 기간이 처음부터 다시 기산되므로 주의가 필요하며, 1년 미만(2점)부터 6개월 단위로 1점씩 가산됩니다.
특별공급 당락을 결정하는 소득·자산 기준, 청약홈 계산기 사용 시 자주 실수하는 3가지
일반공급과 달리 특별공급은 가점제가 아닌 자격 요건(소득, 자산, 거주 기간 등) 충족 여부로 당첨자가 결정됩니다. 여기서의 오류는 주로 청약홈 특별공급 가점 계산기 입력 시 산정 착오에서 발생하므로 다음 사항을 필수적으로 점검해야 합니다.
1. 소득 기준: ‘세전 금액’ 적용과 대상 범위
소득은 실수령액이 아닌 세전 금액(세금 공제 전)을 기준으로 합니다. 근로소득자는 원천징수영수증, 자영업자는 종합소득세 신고 내역을 통해 정확히 확인해야 합니다. 신혼부부 및 생애최초 특공 시 소득 기준 초과로 탈락하는 가장 흔한 원인입니다.
2. 자산 기준: 금융자산 범위의 광범위함
청약홈 계산기에 모든 자산 항목을 빠짐없이 입력하는 것이 중요합니다.
- 부동산 외 예금·적금, 보험 해약환급금 포함
- 주식, 채권, 수익증권 등 모든 유가증권의 모집공고일 기준 가액 산정 필요
3. 거주 기준: 연속 거주 및 기간 충족 확인
해당 지역 거주자 우선 공급의 경우, 단순히 해당 시/도에 살고 있는 것을 넘어 입주자 모집공고일 현재까지 명시된 기간을 연속하여 거주했는지 여부가 중요합니다. 중간에 전출 기록이 없는지 면밀히 확인하세요.
당첨보다 중요한 것은 ‘부적격’을 피하는 것입니다. 다음 섹션에서는 당첨 후 취소가 되는 가장 치명적인 착오 사례 톱 3를 공개합니다. 과연 여러분은 이 함정들을 피할 수 있을까요?
당첨 후 부적격자가 되는 치명적인 착오 사례 톱 3
청약 부적격 처리되는 사례의 상당수는 고의가 아닌 단순한 가점 계산기 입력 착오에서 비롯됩니다. 당첨의 기쁨을 앗아갈 수 있는 가장 빈번한 입력 실수 톱 3와 정확한 예시를 확인해 치명적인 부적격 처리를 피하세요.
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부양가족 수 오류 (본인 포함 & 직계존속 등재 기간 누락)
가장 흔한 실수입니다. 청약 가점 계산 시 부양가족은 신청자 본인 제외이며, 본인을 포함하여 기입하면 이미 5점을 초과하는 치명적 오류를 유발합니다. 특히 만 60세 이상 직계존속은 3년 이상 같은 등본에 등재되어야만 부양가족으로 인정됩니다.
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무주택 기간 기산일 착오 (만 30세 미만 미혼자 & 배우자)
주택 소유 이력이 없는 만 30세 이전 미혼자는 만 30세가 된 날부터 기산됩니다. 기혼자는 혼인신고일과 만 30세 중 늦은 날이 기산일이 됩니다. 배우자의 유주택 이력 기간도 합산하여 계산기에 정확히 입력해야 합니다.
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특별공급 ‘평생 1회’ 제한 위반 및 재당첨 제한 간과
생애최초, 신혼부부 등 주요 특공은 세대 전체 기준 평생 단 1회 당첨만 가능합니다. 배우자를 포함한 세대원 전원의 과거 특공 당첨 이력 유무를 조회 후 계산기에 반영해야 하며, 재당첨 제한 기간도 반드시 확인하세요.
모든 기준은 ‘모집공고일’에 맞춰 철저히 검증해야 합니다
🚨 가점 계산 시 잦은 실수 핵심 요약 (TOP 3)
- 무주택 기간: 만 30세 기산, 배우자 등본 합산 확인
- 부양가족 수: 3년 등재 기간 미달 또는 실제 소득 착오
- 특별공급 소득: 세전(Gross) 기준 실수 및 직전년도 기준 혼동
성공적인 당첨은 *입주자 모집공고일* 기준의 철저한 서류 검증에서 시작됩니다. 위 세 가지 실수는 부적격의 핵심 원인이며, 이로 인해 최대 10년 재당첨 제한의 불이익을 당할 수 있습니다.
단순 계산기 결과에 의존하기보다, 청약홈의 ‘청약 자격확인’ 기능을 통해 최종 점검하시기를 강력히 권장합니다.
청약 가점 및 자격에 대한 심화 자주 묻는 질문 (FAQ)
A. 필수 조건은 만 60세 이상의 부모님을 모집공고일 현재 신청자와 주민등록표상에 3년 이상 연속하여 함께 등재하는 것입니다. 가점 계산기 입력 시 다음의 실수를 주의해야 합니다.
⚠️ 자주 실수하는 항목:
- 동거 기간 산정 오류: 3년 연속 등재는 *단 하루도 분리되면 안 되며*, 분리 시점부터 기간이 재시작됩니다.
- 배우자 주택 소유: 부양가족으로 등록된 직계존속은 물론, 직계존속의 배우자(예: 신청인의 어머니)까지 모두 무주택자여야 합니다.
- 노부모 부양 특공과의 혼동: 일반공급 가점제와 별개로, *노부모 부양 특별공급*은 이 3년 이상 동거 기준이 필수 자격입니다.
A. 원칙적으로 주민등록표에 등재되어 있어도, 모집공고일 현재 가족이 *90일을 초과하여 해외에 연속 체류*하고 있다면 부양가족으로 인정되지 않습니다. 이는 특히 *자녀* 관련 가점 산정에서 자주 실수하는 부분입니다.
💡 연속 체류 합산 주의: 일시적으로 국내에 들어왔다가 짧은 기간 내에 재출국하는 경우, *해외 체류 기간을 합산*하여 90일 초과 여부를 판단합니다. 단, 공무상 해외파견, 해외근무, 질병 치료 등 *불가피한 사유*는 예외가 될 수 있으므로 반드시 입증 서류를 통해 청약센터에 문의해야 합니다.
청약홈 계산기에 무심코 해외 체류 자녀를 입력하여 점수가 높게 나온 경우, 부적격 당첨의 가장 흔한 원인이 됩니다.
A. 소형·저가 주택을 1호만 소유한 경우 일반공급 청약 *가점제* 산정 시 무주택으로 인정되는 특례가 적용됩니다. 그러나 이 특례는 특별공급 청약(신혼부부, 생애최초 등 모든 유형)에서는 절대 적용되지 않습니다.
| 적용 대상 | 무주택 인정 조건 |
|---|---|
| 일반공급 가점제 | 전용 60㎡ 이하 & 수도권 공시가 1.3억 이하 (비수도권 8천만 이하) |
| 특별공급 (전 유형) | 무조건 유주택으로 간주 (특례 미적용) |
따라서 소형·저가 주택 보유자는 일반공급의 추첨제나 가점제만 활용 가능하며, 특별공급에 신청하면 자격 미달로 부적격 처리됩니다.
A. 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권이나 입주권은 주택 수에 포함됩니다. 그러나 청약 가점제의 무주택 기간 산정 기준이 이와 달라 계산 시 가장 많이 실수하는 항목입니다.
- 주택 수 판단: 분양권/입주권 취득일(2018.12.11 이후)부터 유주택자로 간주되어 특별공급 자격 박탈이나 1순위 자격 자체가 안 될 수 있습니다.
- 무주택 기간 산정: 가점제 점수 계산에서는 분양권 취득일이 아닌, *실제 주택의 소유권 등기일*을 기준으로 유주택 기간이 시작됩니다.
청약홈 가점 계산기는 이 복잡한 시점을 정확히 반영하기 어려우므로, 분양권을 보유하거나 처분한 이력이 있다면 반드시 청약 콜센터에 직접 문의하여 정확한 자격과 기간을 확인하는 것이 안전합니다.