안녕하세요! 요즘 온비드 공매에 대한 관심이 정말 뜨겁죠? 저도 처음엔 낮은 감정가를 보고 눈이 번쩍 뜨였던 기억이 나요. 하지만 막상 입찰하려니 얼마를 써야 할지 참 막막하더라고요. 오늘은 제가 실전에서 깨달은 손해 보지 않는 입찰가 산정 법칙을 아주 쉽게 풀어드릴게요.
“감정가는 과거의 기록일 뿐, 낙찰가는 미래의 가치를 반영해야 합니다.”
왜 감정가 그대로 입찰하면 위험할까요?
공매 물건의 감정가는 평가 시점과 입찰 시점 사이에 시차가 존재합니다. 시장 가격 변동이 심할 때는 감정가가 현재 시세와 큰 차이를 보일 수 있기 때문이죠. 보통 입찰 시점보다 최소 수개월 전, 길게는 1년 전 데이터를 기준으로 작성됩니다. 부동산 상승기나 하락기에는 이 시차가 치명적인 판단 착오를 불러올 수 있습니다.
- 감정평가서 작성 기준일 확인 (가격 시점 체크)
- 주변 유사 물건의 최근 3개월 실거래가 비교
- 유찰 횟수에 따른 최저입찰가 변동 추이 파악
- 명도 책임 및 추가 인수 권리 분석
감정가는 현재 시세가 아닌 ‘과거의 참고 자료’입니다
공매에 처음 입문하시는 분들이 가장 많이 하는 실수가 바로 감정가를 절대적인 기준선으로 믿는 것이에요. 감정가는 보증금을 산정하기 위한 행정적 기준일 뿐, 수익을 보장하는 구매 가격이 아닙니다. 입찰가는 철저히 미래 가치와 현재의 급매가를 기준으로 산출해야 합니다.
실패 없는 입찰가 산정 3단계 법칙
- 실질 시세 파악: 네이버 부동산, 아실, 호갱노노를 통해 최근 3개월 내 실거래가와 현 시점 최저가 매물(급매가)을 확인하세요.
- 부대 비용 산출: 취득세 등 세금은 물론, 공매 특성상 발생할 수 있는 명도 비용과 미납 관리비, 수리비를 꼼꼼히 합산해야 합니다.
- 목표 수익 설정: 급매가보다 최소 10~15% 이상 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 하되, 본인이 감당 가능한 상한선을 미리 정해두세요.
감정가 vs 실제 시세 비교 데이터
| 구분 | 공매 감정가 | 현장 실거래 시세 |
|---|---|---|
| 기준 시점 | 과거 (감정 평가 시점) | 현재 (입찰 시점) |
| 데이터 성격 | 참고용 행정 데이터 | 실질적 매도 가능 가격 |
| 반영 요소 | 표준 비교 사례 | 시장 수급 및 급매 흐름 |
유찰의 기회, 언제 입찰하는 것이 가장 전략적일까요?
온비드 공매의 가장 큰 매력은 유찰될 때마다 최저 매각가격이 전회차 대비 10%씩(최초 감정가 기준) 일률적으로 하락한다는 점입니다. 하지만 가격이 낮아지기만을 기다리는 것이 능사는 아닙니다. 입찰가 산정의 핵심은 ‘실거래가 및 급매가 대비 안전마진 확보’에 두어야 합니다.
※ 무조건 50%까지 떨어지기를 기다리다가는 우량 물건을 놓칠 수 있습니다. 물건 종목별 선호 구간을 확인하세요.
| 물건 유형 | 전략적 입찰 시점 | 특징 |
|---|---|---|
| 아파트/신축빌라 | 감정가의 80~90% | 실거주 수요가 매우 높음 |
| 소액 토지/임야 | 감정가의 60~70% | 장기 보유 및 가치 투자 목적 |
| 특수물건(지분 등) | 감정가의 50% 이하 | 권리분석 및 출구 전략 필수 |
수익을 깎아먹는 ‘추가 비용’을 꼼꼼히 계산하세요
공매는 경매와 달리 법원의 인도명령 제도가 없어 ‘명도’가 까다로운 편입니다. 점유자와 직접 협상하거나 소송을 준비해야 하므로, 이 과정에서 발생할 이사비와 시간적 비용을 반드시 입찰가에 반영해야 합니다.
입찰가 = 시세 – (목표 수익 + 명도비 + 미납 관리비 + 취등록세 + 수리비)
- 공용 부분 미납 관리비: 낙찰자가 공용 부분은 인수하는 것이 원칙이므로 관리사무소 확인이 필수입니다.
- 명도 협상 비용: 점유자 퇴거를 위한 이사비나 강제집행 시 발생할 법적 비용을 예비비로 책정하세요.
- 수리비 및 공실 비용: 내부 상태에 따른 인테리어 비용과 재매각까지의 대출 이자를 계산해야 합니다.
공매 입찰 전 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 공매는 무조건 감정가보다 싸게 써야 하나요?
꼭 그렇지는 않습니다! 부동산 상승기에는 감정가가 현재 시세보다 훨씬 낮게 잡혀 있을 수 있어요. 이때는 감정가보다 높게 쓰더라도 현재 급매가보다만 저렴하다면 충분히 낙찰 가치가 있는 매력적인 물건이 됩니다.
Q. 입찰가 산정 시 세금과 비용은 어떻게 고려하나요?
공매는 낙찰가가 곧 취득가액이 되므로 이를 기준으로 취등록세가 산정됩니다. 단순히 입찰 금액만 생각하면 안 되고, 명도 비용과 미납 관리비 등 ‘추가 지출’을 반드시 계산기에 포함해야 수익률을 정확히 알 수 있습니다.
나만의 확고한 기준을 지키는 것이 승리의 비결입니다
공매 시장에서 가장 경계해야 할 것은 조급함입니다. 낙찰 그 자체가 목적이 되어서는 안 됩니다. 철저히 계산된 금액 안에서 움직일 때, 비로소 안전한 수익을 보장받을 수 있습니다. 조급한 마음에 가격을 올리면 일반 매매와 다를 바 없는 결과가 나옵니다.
“최고의 전략은 남을 따라가는 것이 아니라 나만의 기준을 지키는 것입니다. 낙찰되지 않더라도 그 과정에서 쌓인 데이터는 다음 우량 물건을 찾는 밑거름이 됩니다.”
원칙을 지키며 자신 있게 도전해 보세요. 여러분의 성공적인 투자를 진심으로 응원합니다!