안녕하세요! 요즘 재테크에 관심 있는 분들이라면 ‘온비드 공매’ 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 법원 경매보다 집에서 편하게 입찰할 수 있다는 큰 장점이 있지만, 그만큼 스스로 권리를 분석하고 공부해야 할 부분도 많답니다. 저도 처음엔 복잡한 용어 때문에 머리가 아팠지만, 낙찰 후 예상치 못한 비용으로 눈물 흘리지 않기 위해 꼭 필요한 정보를 정리해 보았습니다.
“공매는 서류상에 나타나지 않는 리스크를 스스로 찾아내는 과정이 핵심입니다. 특히 등기사항증명서와 임차권 분석은 내 자산을 지키는 가장 강력한 방패가 됩니다.”
왜 ‘권리분석 체크리스트’가 필요한가요?
공매는 인도명령 제도가 없어 명도 과정이 까다로울 수 있고, 등기부상 말소되지 않는 권리가 있을 경우 낙찰자가 그 책임을 고스란히 떠안아야 합니다. 따라서 다음과 같은 핵심 사항을 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.
- 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리가 있는지 파악
- 임차인의 대항력 유무와 우선변제권 행사 여부 확인
- 전입세대확인서를 통한 실제 거주자 및 점유 현황 매칭
- 체납된 당해세 등 조세채권의 법정기일 우선순위 검토
지금부터 저와 함께 등기부와 임차권을 중심으로, 실수를 줄여주는 실전 권리분석 체크리스트를 하나씩 살펴보겠습니다. 준비되셨나요?
등기부등본 속 ‘말소기준권리’를 찾아라
권리분석의 핵심은 내가 낙찰받은 후 깨끗한 등기부를 가질 수 있느냐를 판단하는 거예요. 그 기준점이 바로 ‘말소기준권리’입니다. 이 권리를 기점으로 등기부상에 얽힌 복잡한 빚들이 함께 사라지느냐(소멸), 아니면 낙찰자가 고스란히 떠안느냐(인수)가 결정되거든요.
권리분석의 황금률: “말소기준권리보다 앞선 권리는 인수되고, 뒤에 오는 권리는 모두 소멸한다!” 단, 예외적인 권리들이 있으니 날짜 확인이 가장 중요합니다.
1. 말소기준권리의 6가지 후보
등기부등본에서 아래 6가지 권리 중 접수 일자가 가장 빠른 것이 그 집의 운명을 결정하는 기준이 됩니다. 리스트를 보며 하나씩 체크해 보세요.
- (근)저당권: 은행 대출 시 설정하는 가장 일반적인 기준 권리입니다.
- (가)압류: 돈을 받기 위해 국가기관이나 개인이 임시로 잡아둔 권리입니다.
- 담보가등기: 빌려준 돈에 대한 담보로 설정된 가등기입니다.
- 경매기입등기: 법원 경매 절차가 시작되었음을 알리는 등기입니다.
- 전세권: 건물의 전부에 설정되어 있고 배당요구를 한 경우 기준이 될 수 있습니다.
2. 권리분석 비교 가이드
초보자분들이 헷갈리기 쉬운 주요 권리들의 특징을 표로 정리해 드릴게요. 날짜 선후 관계를 반드시 대조해 보시기 바랍니다.
| 권리 종류 | 말소기준보다 앞설 때 | 말소기준보다 뒤일 때 |
|---|---|---|
| 가처분 | 낙찰자 인수 (주의!) | 대부분 소멸 |
| 임차권 | 대항력 유지 (보증금 인수) | 대부분 소멸 |
| 지상권 | 낙찰자 인수 | 소멸 |
기준보다 앞선 ‘선순위 가처분’이나 ‘유치권’ 등은 등기부에서 사라지지 않고 낙찰자가 책임져야 할 수도 있어요. 온비드에서는 공매재산명세서를 통해 이러한 위험 요소를 미리 공지하니, 입찰 전 반드시 상세 페이지를 확인하는 습관을 가져야 합니다.
세입자의 ‘대항력’과 보증금 사수 작전
등기부등본만큼이나 입찰자의 가슴을 뛰게(혹은 떨리게) 만드는 것이 바로 임차인, 즉 세입자의 권리 분석이에요. 만약 세입자가 나보다 먼저 이 집에 살고 있었다면, 낙찰자인 제가 그 사람의 보증금을 전액 인수해야 하는 상황이 생길 수 있거든요.
승부를 가르는 핵심 열쇠는 바로 ‘전입신고’ 날짜와 ‘확정일자’의 조합입니다.
“세입자가 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마쳤다면 ‘대항력’이 있다고 봅니다. 이 경우 낙찰자가 보증금을 물어줘야 할 가능성이 매우 높으니 주의해야 합니다.”
임차인 권리 분석 필수 체크리스트
- 전입일자 확인: 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 단 하루라도 빠른가?
- 배분요구 여부: 세입자가 공매 절차에서 ‘배분요구’를 정식으로 했는가? (안 했다면 낙찰자가 직접 보증금을 내어줘야 합니다!)
- 우선변제권 확보: 확정일자를 받아 순위에 따른 배분 자격을 갖추었는가?
- 소액임차인 여부: 최우선변제 대상에 해당하여 낙찰가에서 먼저 배분받는 금액이 있는가?
대항력 유무에 따른 낙찰자 부담 비교
| 구분 | 대항력 있음 (선순위) | 대항력 없음 (후순위) |
|---|---|---|
| 기준 | 말소기준권리보다 전입이 빠름 | 말소기준권리보다 전입이 늦음 |
| 보증금 인수 | 미배분 시 낙찰자 전액 인수 | 매각으로 소멸 (인수 안 함) |
| 전략 | 보증금을 감안한 저가 입찰 필요 | 명도 난이도 확인 후 입찰 |
낙찰의 저주를 피하는 ‘배분요구종기일’ 확인법
경매와 공매의 결정적인 차이점은 바로 ‘배분요구종기일’의 엄격함입니다. 공매에서 배분이란 돈을 받아야 할 권리자들이 신고하는 과정인데요. 만약 대항력 있는 세입자가 이 기한 내에 배분요구를 하지 않았다면 어떻게 될까요? 낙찰 대금에서 보증금을 한 푼도 못 받게 되고, 그 미수령 보증금은 고스란히 낙찰자가 추가로 인수해야 합니다.
겉보기엔 수익률이 좋아 보였던 물건이, 숨겨진 보증금을 합치니 시세보다 비싸지는 ‘낙찰의 저주’는 바로 이 지점에서 시작됩니다.
등기 및 임차권 분석 핵심 포인트
- 임차인 대항력 유무: 전입신고일이 말소기준권리보다 빠른지 확인 (낙찰자 인수 여부 결정)
- 배분요구 여부 및 일자: 배분요구종기일 이내에 적법하게 신청되었는지 확인
- 당해세(조세채권) 확인: 체납된 세금은 법정기일에 따라 근저당보다 우선 배분될 수 있어 주의
- 전세권 설정 여부: 등기부상 전세권이 설정된 경우 배분요구 시 매각으로 소멸하는지 확인
공매의 가장 강력한 무기인 ‘공매재산명세서’는 입찰 시작 7일 전부터 열람 가능합니다. 여기에는 감정평가 현황뿐만 아니라 임대차 관계와 배분요구 현황이 상세히 기록되어 있으니, 입찰 전 무조건 꼼꼼히 읽어보시는 것을 추천합니다.
성공 투자를 위한 최종 점검
공매는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 매력적인 기회지만, 서류상 숨겨진 함정을 찾아내는 것은 오로지 본인의 책임입니다. 오늘 살펴본 권리분석의 핵심 요소들을 마지막으로 복습하며 기초를 다져보세요.
핵심 권리분석 3계명
- 말소기준권리 찾기: 등기부상 모든 권리가 소멸하는지, 낙찰자가 인수할 부담이 없는지 가장 먼저 확인하세요.
- 임차인 대항력 확인: 전입신고와 확정일자를 대조하여 보증금 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.
- 배분요구 현황 파악: 임차인이 적법하게 배분요구를 했는지에 따라 낙찰 후 자금 계획이 완전히 달라집니다.
관심 있는 물건의 서류를 옆에 두고 하나씩 체크해 보세요. 체크리스트를 반복하다 보면 서류 이면의 흐름이 보이기 시작할 거예요. 여러분의 안전한 투자를 진심으로 응원합니다!
궁금한 점을 해결해 드려요 (FAQ)
Q. 공매는 현장 방문(임장)을 안 해도 되나요?
아니요! 서류상 깨끗해도 실제 집 상태가 엉망이거나, 서류에 없는 점유자가 있을 수 있어요. 특히 공매는 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많아 임장은 선택이 아닌 필수입니다.
- 공가 여부 및 내부 파손 상태 확인
- 점유자(임차인 또는 소유자) 면담 시도
- 관리사무소를 통한 미납 관리비 총액 확인
Q. 공매재산명세서는 어디서 보나요?
온비드 물건 상세 페이지 하단 ‘물건정보’ 탭에서 확인할 수 있습니다. 보통 입찰 시작 7일 전부터 공개되며, 공매에서 가장 중요한 ‘매각조건’이 명시된 서류이므로 반드시 검토하세요.
Q. 미납 관리비는 누가 내나요?
대법원 판례에 따르면 공용 부분 관리비는 낙찰자가 인수하는 경우가 일반적입니다. 전용 부분은 원칙적으로 전 점유자의 책임이지만, 원만한 명도를 위해 협의 과정에서 낙찰자가 일부 부담하기도 하니 미리 관리사무소에 확인해 보세요.