드디어 온비드 공매에서 낙찰의 기쁨을 누리시는 분들, 진심으로 축하드립니다! 하지만 등기부등본 속 줄줄이 적힌 근저당과 가압류를 보면 “이걸 다 지우는 데 돈이 얼마나 들까?” 하는 걱정이 앞서실 겁니다. 공매는 경매와 달리 말소 신청을 본인이 직접 챙겨야 하는 경우가 많아 체계적인 준비가 필수입니다.
“공매의 완성은 낙찰이 아니라, 깨끗한 등기부등본을 손에 쥐는 순간입니다.”
왜 말소 비용 계산이 중요할까요?
단순히 지우는 행위가 아니라, 수익률과 직결되는 실무적인 단계이기 때문입니다. 특히 근저당이나 가압류는 개수마다 비용이 발생하므로 정확한 예산 세우기가 중요합니다.
- 등록면허세: 건당 고정 금액(정액세) 발생
- 지방교육세: 등록면허세의 20% 부과
- 등기신청수수료: 필지 및 건수별 납부
- 우편료: 자산관리공사(캠코) 송부용 실비
제가 직접 겪으며 정리한 공매 말소 비용 계산법을 통해 초보자도 알기 쉽게 그 고민을 시원하게 해결해 드릴게요. 지금부터 실무 가이드를 시작합니다.
말소할 권리 1건당 발생하는 세금, 딱 정해져 있어요!
온비드 공매 낙찰 후 소유권 이전 등기를 할 때 가장 궁금해하시는 부분이 바로 “권리당 세금이 얼마인가?” 하는 점입니다. 등기부등본상의 지저분한 권리를 지우기 위해서는 국가에 등록면허세와 지방교육세를 납부해야 하는데, 이는 과세표준에 상관없이 ‘건당 정액’으로 부과되어 계산이 매우 명확합니다.
말소 비용 기본 단가 (1건당 기준)
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 지방세법 의거 정액 부과 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 등록면허세의 20% |
| 등기신청수수료 | 3,000원 | 서면 제출(오프라인) 기준 |
| 총 합계액 | 권리 1건당 10,200원 | |
실전 계산 예시: 내 등기부에 권리가 여러 개라면?
낙찰받은 물건의 등기부에 근저당 2건, 가압류 1건이 걸려 있다면 총 3건의 말소가 필요합니다. 이 경우 비용 산출은 다음과 같습니다.
- 세금 합계: 7,200원(면허세+교육세) × 3건 = 21,600원
- 수수료 합계: 3,000원 × 3건 = 9,000원
- 최종 비용: 총 30,600원의 비용이 발생합니다.
전문가 팁: 등기신청 수수료의 경우, 전자신청(e-form)을 활용하면 건당 2,000원으로 비용을 절감할 수 있습니다. 하지만 공매 절차 특성상 서면 촉탁이 일반적이므로, 가급적 3,000원으로 넉넉히 예산을 잡는 것이 좋습니다.
납부 시 주의해야 할 ‘필지’와 ‘건물’ 구분
여기서 많은 초보 낙찰자가 실수하는 포인트가 있습니다. 바로 토지와 건물의 등기부 분리 여부입니다. 아파트와 같은 집합건물은 하나로 계산되지만, 단독주택처럼 토지와 건물의 등기부가 따로 존재하는 경우에는 각각의 등기부에 기재된 권리를 모두 말소해야 하므로 비용이 두 배로 늘어날 수 있습니다.
체크리스트: 말소 건수 정확하게 세기
- 건수 계산법: 등기부상 말소 대상인 근저당, 가압류, 압류 등의 총 개수 확인
- 필지 확인: 토지와 건물 등기부를 각각 열람하여 말소 대상 권리가 중복되는지 체크
- 납부 방법: 인터넷등기소를 통해 전자납부 후 영수증을 촉탁 서류와 함께 제출
따라서 입찰 전 등기부를 살필 때, 단순히 권리의 내용만 보는 것이 아니라 ‘말소해야 할 줄 수’가 몇 줄인지 미리 계산해 보는 습관이 중요합니다.
법무사 수수료 아끼는 ‘셀프 촉탁등기’ 완벽 가이드
보통 법무사님께 의뢰하면 건당 10~20만 원 이상의 수수료가 발생하지만, 공매는 캠코(KAMCO)가 법원에 신청을 대행하는 ‘촉탁등기’ 시스템 덕분에 초보자도 충분히 셀프 등기가 가능합니다.
셀프 촉탁등기 준비물
- 등록면허세 납부확인서: 위택스(WETAX)를 통해 온라인 납부 후 출력
- 등기신청수수료 현금 영수증: 인터넷 등기소에서 납부 가능
- 매각결정통지서 및 잔대금 납부영수증: 온비드에서 발급
- 우표 및 대봉투: 캠코 관할 지역본부에 우편 접수 시 필요
“여러 개의 근저당이 걸려 있어도 겁먹지 마세요. 위택스에서 각각의 말소 건수를 입력하고 결제한 뒤, 영수증을 챙겨 캠코에 보내기만 하면 소중한 법무사 수수료를 지킬 수 있습니다.”
공매 초보자들이 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 말소할 권리가 10개가 넘는데 비용 부담이 클까요?
말소 개수가 많더라도 실질적인 비용은 낙찰가 대비 소액인 경우가 대부분입니다. 10건 기준 행정 비용은 약 10만 원 내외로 발생하며, 법무사 수수료를 아낀다면 충분히 감내할 수 있는 수준입니다.
Q. 등기신청 수수료는 어디서 납부하나요?
가장 간편한 방법은 인터넷등기소에 접속하여 전자증지를 구매하는 것입니다. 혹은 시중 은행을 방문하여 현금으로 납부한 후 발급받은 영수증을 반드시 챙겨야 합니다.
공매 말소 비용 핵심 요약 비교
| 구분 | 비용 산정 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 근저당·가압류 | 건당 정액 부과 | 개수만큼 곱하기 |
| 취득세 | 낙찰가 기준 % | 말소 비용과 별도 |
깨끗해진 등기부등본을 기다리며
공매 낙찰 후 권리관계를 정리하는 과정은 복잡해 보이지만, 사실 ‘건당 약 1만 원’이라는 공식 하나면 충분합니다. 근저당이나 가압류 등 말소해야 할 권리의 개수만 정확히 파악하면 누구나 스스로 비용을 산출하고 집행할 수 있습니다.
“복잡한 권리 분석의 끝은 정갈한 등기부등본입니다. 차근차근 숫자를 맞추다 보면 어느새 완전한 내 집 마련의 꿈에 다가서게 됩니다.”
하나씩 차근차근 해결하다 보면 어느새 모든 저당권이 사라지고 깨끗해진 등본을 마주하게 될 거예요. 단순한 비용 계산을 넘어, 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키는 성공적인 투자를 진심으로 응원하겠습니다!